Permuta imobiliária e a não incidência de tributos

Em novembro do ano passado foi publicado o acórdão do Recurso Especial nº 1.733.560/SC, em que o STJ, acertadamente, decidiu pela não equiparação da permuta de imóveis à compra e venda para efeitos de tributação da receita.

No caso sob análise, a autora, empresa que se dedica ao ramo da incorporação imobiliária, celebrou determinados contratos, que objetivavam a troca de terreno por unidades imobiliárias. De um lado os proprietários do terreno obrigaram-se a transmitir a propriedade dos imóveis à incorporadora e, de outro, esta obrigou-se a permutar certas unidades autônomas oriundas de incorporações imobiliárias, cujo planejamento, execução e conclusão caberiam à incorporadora.

Atualmente, o mercado imobiliário se vale, sem prejuízo de outras formatações, de duas estruturas principais que envolvem a alienação de terreno por área construída, tendo elas prós e contras, dependendo do ponto de vista jurídico e econômico, que, contudo, não serão abordadas nessas breves linhas.

Na primeira delas, por meio de contrato de permuta imobiliária, é estabelecida a transferência da propriedade de certa fração ideal do terreno pelo proprietário à incorporadora, reservando-se o proprietário do terreno certa fração ideal correspondente às futuras unidades autônomas, que serão entregues pela incorporadora ao proprietário, quando da conclusão do empreendimento, de forma regularizada perante o Registro de Imóveis competente.

Na segunda estrutura, o proprietário do terreno transmite a propriedade do imóvel integralmente à incorporadora, a qual efetua o pagamento por meio de uma nota promissória em caráter pro soluto. Por sua vez, em ato concomitante, as partes celebram uma escritura pública de confissão e novação da dívida, com a obrigação da incorporadora de dar em dação em pagamento, ao proprietário original do terreno, as futuras unidades autônomas do empreendimento, correspondentes ao preço do imóvel estabelecido pelas partes.

Na hipótese enfrentada pelo julgamento do Recurso Especial antes mencionado, o Fisco pretendia a incidência de PIS, COFINS, IRPJ e CSLL na operação sob o argumento de que o bem teria sido vendido, equiparando a permuta à alienação para essa finalidade. Defendeu o Fisco que “se a permuta se equipara à compra e venda e se a receita bruta compreende o produto da venda nas operações de conta própria, claro está que o valor do imóvel que uma pessoa jurídica que explora atividades imobiliárias recebe em uma permuta compõe sua receita bruta e, por conseguinte, integra a base de cálculo do IRPJ.[1] Isso se daria, principalmente, porque o artigo 533 do Código Civil estabelece que são aplicáveis à permuta as mesmas disposições relativas à compra e venda.

O acórdão do STJ, entretanto, confirmando a decisão do TRF4, entendeu que “o contrato de troca ou permuta não deverá ser equiparado na esfera tributária ao contrato de compra e venda, pois não haverá, na maioria das vezes, auferimento de receita, faturamento ou lucro na troca.” Assim, decidiu o TRF4 que a operação de permuta imobiliária, na hipótese de não haver torna, não resulta em auferimento de receita. O que há, conforme consignou o TRF4, é a mera substituição de ativos.

É importante dizer que a IN/SRF 107/88 já previa que, no caso de permuta de imóveis entre pessoas jurídicas adotantes do regime de lucro real, não haveria resultado a apurar. As permutantes simplesmente atribuiriam ao bem recebido, na escrituração, o mesmo valor do bem entregue em permuta. Também a lei nº 12.973/2014 estabeleceu que, no caso das adotantes do lucro real, “a parcela do lucro bruto decorrente da avaliação a valor justo das unidades permutadas será computada na determinação do lucro real pelas pessoas jurídicas permutantes, quando o imóvel recebido em permuta for alienado, inclusive como parte integrante do custo de outras unidades imobiliárias ou realizado a qualquer título, ou quando, a qualquer tempo, for classificada no ativo não circulante investimentos ou imobilizado.”

De acordo com a lei, a simples permuta também não gera resultado tributável – o que somente ocorrerá, como de fato ocorre na maior parte das vezes, quando o imóvel recebido em permuta for alienado como parte integrante do custo das unidades imobiliárias resultantes do empreendimento. Assim, a legislação já é clara o suficiente para as pessoas jurídicas adotantes do lucro real.

Problema havia, entretanto, para as pessoas jurídicas adotantes da sistemática do lucro presumido, pois a Fiscalização frequentemente lhes exigia tributos decorrentes da permuta. Com essa recente decisão do STJ passa a ser irrelevante o regime de tributação da pessoa jurídica – seja no lucro real, seja no lucro presumido, as operações de permutas de bens imóveis não devem ensejar receita ou resultado tributáveis.

Todavia, cabe observar que, mesmo após a publicação do Acórdão do Recurso Especial nº 1.733.560/SC, foi aprovada a Solução de Consulta nº 339 – Cosit em 28 de dezembro de 2018. Segundo a referida Solução de Consulta, “[n]o caso de a alienante ser pessoa jurídica do ramo imobiliário, tributada com base no lucro presumido e optante pelo regime de caixa, o valor do imóvel recebido em permuta compõe sua receita bruta e é tributado no período de apuração do recebimento deste.”

Portanto, mesmo que o entendimento do Fisco ainda não se tenha conformado com a recente decisão do STJ, o acórdão funcionará como um importante instrumento para o mercado imobiliário, eis que deve orientar o entendimento dos tribunais.

Fonte: JOTA